Cómo saber si un banco te concederá o no una hipoteca

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Encuentras la casa que te gusta, vas al banco y… ¡BAM! resulta que no te conceden el dinero que necesitas.

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Vergüenza, frustración…son los pensamientos que te pasan por la cabeza y te planteas cómo puedes saber si un banco te concederá o no una hipoteca: lo primero que hace el banco es hacerte todo tipo de preguntas intentando desentrañar todo sobre tus ingresos y ahorros.

Después de haberles enseñado toda tu situación financiera, sin ocultar nada, llega la triste noticia de que no te conceden la hipoteca o no todo el dinero que solicitas, y por supuesto, ellos tienen razón.

Ponte en la situación del banco, si tú fueras a prestar dinero a unas personas que no conoces, ¿qué te gustaría saber sobre ellos? Pues básicamente querrías saber si:

  • Tienen los ingresos suficientes para devolver el préstamo.
  • Han pagado sus créditos en el pasado.
  • Tienen algo de valor en propiedad, en caso de que no puedan devolver el dinero.

Sin utilizar la complicada jerga financiera acabas de descubrir los conceptos de ingresos, solvencia y garantía: ¡Enhorabuena! Son los 3 factores principales que intervienen en la decisión de otorgar o no una hipoteca, es decir el préstamo hipotecario.

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¿Te estás planteando pedir una hipoteca?

¿Te gustaría conseguir más información para resolver tus dudas?

Déjanos un comentario al final del artículo.

 

Si algo aprendí de los preparativos para solicitar una hipoteca, es que debes armarte hasta los dientes, no con armas, por supuesto, sino con todos aquellos elementos que harán que tu solicitud de hipoteca no sea denegada.

Así que si estás a punto de pedir una hipoteca, realiza esta checklist, para que no puedan negártela de ninguna manera, de lo contrario, siempre podrás seguir viviendo en casa de tus padres :)

 

1. Criterios para conceder una hipoteca

 

1.1 ¿Tienes ingresos suficientes para devolver el dinero?

El banco querrá saber no solo la cantidad de dinero que tienes, sino también cuánto es probable que vayas a ganar en los próximos 30 años.

El banco también tiene en cuenta otro tipo de deudas que tengas y si posees algún activo como alguna otra vivienda o inversiones para concederte un préstamo hipotecario, es lo que se llama “capacidad de pago” y es uno de los puntos fundamentales que determina si el banco te concederá o no la hipoteca.

Si el banco ve que no puedes pagar las cuotas de la hipoteca con cierta facilidad no te la concederá, pero es más, si tú mismo observas que no tienes los ingresos suficientes para cubrir los pagos, no deberías solicitarla.

como saber si me conceden una hipoteca

Para ver si tienes la suficiente capacidad de pago, el banco observa estos puntos, y tú también deberías hacerlo:

  • Debes tener ahorrado al menos el 20% del valor de la casa. El banco únicamente te aportará el 80% restante.
  • Relación de ingresos y cuota de la hipoteca: Esta relación es un % de lo que dedicas de tus ingresos a pagar tu hipoteca. Por ejemplo, digamos que tus ingresos mensuales son de 2.500 euros y dedicas 400 euros al mes en el pago de deudas de tarjeta de crédito, esto sería un 16%. La regla más común es que no debes dedicar más del 35% de tus ingresos netos al pago de tu hipoteca cada mes. En este ejemplo, el 35% de 2.500 euros son 875 euros al mes así que ese el máximo que puedes solicitar de hipoteca.
  • Ratio de deudas: El ratio de deuda, por el contrario es de 400 euros + 875 euros / 2.500 euros, es decir, un 51% Es una mala cantidad. Normalmente el tope es un 40% de los ingresos que van a pagar la deuda total (hipoteca, cargos de la tarjeta de crédito y otros pagos). En este ejemplo se supera con creces. Por lo que el protagonista del ejemplo debe reducir deuda o solicitar una menor cantidad de dinero para su hipoteca.
  • El precio de compra no tiene que superar 5 veces tus ingresos o tus ingresos más los de tu pareja. De esta forma evitarás comprar una casa que no te puedas permitir.

Si no cumples estos aspectos debes ser tú mismo quien desista de comprar una vivienda, o mejoras tu situación financiera o buscas una casa más acorde con tus posibilidades. Forzar la situación e hipotecarte más de lo que deberías, es el camino más corto a tener graves problemas económicos antes o después.

Para ayudarte a ahorrar, te recomiendo utilizar la tarjeta de Bnext. A través de su app podrás llevar un control de todos tus gastos, ya que puedes vincular todas tus cuentas a la app. Además a través de este enlace la puedes conseguir con 10 euros gratis.

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1.2 ¿Has pagado tus créditos en el pasado?

Ahora que tu banco ya ha estimado si podrás pagar la nueva deuda o no, necesita saber otra cosa más… ¿Eres cumplidor? ¿O en cuanto puedas vas a dejar de pagarles el dinero?

Por eso, los bancos investigarán tu historial de pagos antes de decidir si te presta o no el dinero y te concede la hipoteca. Para mirar esto, harán una visita a los archivos de morosos que hay en España, como ASNEF y RAI para ver si te encuentras ahí.

¿Y qué hacer si ya te encuentras en el fichero de morosos?

Pues… probablemente te pongan muuuuchos problemas para concederte la hipoteca.

 

1.3 ¿Tienes algo de valor en propiedad?

El Banco ya sabe que eres un buen pagador y que puedes devolverle el préstamo con tus ingresos actuales, ahora solo le queda saber que ocurriría en caso de que te ocurra algo no previsto que pueda hacer que no puedas pagar.

¿Tienes alguna garantía?

En el caso de una hipoteca, la garantía suele ser la casa que vas a comprar, así que lo tenemos fácil. En este caso, el banco estima el valor de esa casa y como va a evolucionar el precio en el futuro, y en base a eso deciden también si prestarte el dinero o no.

Durante la burbuja, esto es lo que hacía que los bancos concediesen hipotecas a personas con dificultades de pago… al fin y al cabo, si la casa subía de precio, podrían recuperar la pasta que te prestaban, y esto funcionó… hasta que dejaron de subir ;).

Por otra parte, si ya posees otra vivienda o tienes algún tipo de activo de calidad como por ejemplo algunas inversiones, esto hará que se te conceda la hipoteca más fácilmente o en mejores condiciones, de esta forma, si al final no pagas tus cuotas, el banco puede decidir algo realmente desagradable: ejecutar la hipoteca y tomar posesión de tu casa.

Te encontrarás en la calle. Y es posible que con parte de la deuda, así que lo mejor es que te asegures de cumplir los otros requisitos que hemos hablado… 

Hay que evitar este escenario a toda costa.

como saber si me dan una hipoteca

Por lo tanto tus ingresos, tu pasado financiero y las garantías, son cuestiones desde el punto de vista del banco, porque la casa que puedes afrontar depende del tamaño del crédito que puedas pagar y por lo general, éste nunca debería ser superior a lo que puedas pagar en 15 años como mucho.

¿Por qué? Muy fácil, porque las hipotecas largas favorecen al banco y a 30 años terminarás pagando por tu casa el doble de lo que costó.

Ahora vamos a hablar de tus necesidades, desde tu punto de vista.

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2. Aspectos personales a tener en cuenta para comprar una vivienda

Antes de comprar una vivienda debes tener en cuenta una serie de puntos y necesidades, las tuyas, y dependiendo de ellas te interesará comprar una vivienda o no, o comprar una casa más grande o pequeña.

 

2.1 Tu horizonte temporal

Para determinar si debes comprar una nueva casa, piensa en cuanto tiempo piensas quedarte en ella, por lo general, no tiene sentido económico comprar si solo estás pensando vivir ahí un par de años. Ten en cuenta que no solo debes quedarte con el precio de compra de la casa, sino con los impuestos, gastos y comisiones que tanto la compra como la venta de la vivienda tiene asociados. 

Estos gastos hacen que tengas que pagar un 10% adicional, aproximadamente, al precio de la vivienda, por lo que el valor de la misma se tendría que apreciar bastante y rápidamente para compensar estos gastos y hacer de esta operación algo económicamente viable.

En el caso de una compra/venta este tipo de gastos los podemos dividir en:

  • Gastos administrativos: tasación, gastos de gestoría, gastos de notaría, etc.
  • Gastos fiscales: El impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Un porcentaje sobre el importe de la hipoteca y que oscila entre el 0,1% y el 1% dependiendo de la comunidad autónoma, la plusvalía de hacienda y el impuesto municipal.
  • Gastos financieros: La comisión de apertura y estudio en la mayoría de los casos y el coste de cancelación de la hipoteca.

Normalmente, la totalidad de estos gastos supone entre un 8% y 12% del precio de la vivienda. Calcula que el tiempo que tardará tu vivienda en revalorizarse para recuperar los gastos es de entre 6 y 7 años, pero si te encuentras en un momento de precios planos o a la baja, este tiempo será mucho mayor claro, por lo que tenlo muy en cuenta si vas a comprar una vivienda con vistas a venderla en unos años.

A esto tendrás que añadir todos los costes de ser propietario, que no son pocos.

me daran una hipoteca

 

2.2 Tu zona de confort

No olvides la situación de muchas familias, que en la actualidad por no poder hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias han perdido sus viviendas, e incluso, si el precio que obtiene el banco en la subasta es menor que la deuda pendiente se quedan sin casa y además con deudas a pagar.

Así que para evitar una situación similar, calcula con mucho cuidado si puedes o no permitirte comprar una vivienda determinada, por eso, antes de pedir prestado 150.000 euros, 250.000 euros o la cantidad que necesites para tu hipoteca, averigua si realmente te lo puedes permitir.

El hecho de que el banco te lo preste no significa que seas capaz de devolver el dinero. Por lo menos, no sin cortar en otros objetivos que pueden ser prioritarios para ti.

¿Estás pensando en tener una gran familia?

¿Prefieres gastar el dinero en viajes o en otro tipo de actividades de ocio?

 

3. Motivos por los cuales los bancos te pueden negar una hipoteca

Antes de solicitar la hipoteca en un banco, prepara todos aquellos elementos y requisitos que te pedirán para poder otorgártela.

Estos son algunos motivos por los que pueden negarte una solicitud de hipoteca.

requisitos para que te concedan una hipoteca

 

3.1 No presentas suficientes ahorros

Y es que los bancos no son una entidad benéfica, no te prestarán el 100 % del valor de la propiedad que te interesa comprar, si no tienes entre el 25 y el 30 % del valor de la propiedad ahorrado, puedes ir olvidándote de que te aprueben la solicitud.

Así que con suerte, habrás pasado cinco u ocho años ajustándote el cinturón, para poder llegar a esos ahorros, habrás dejado de lado las compras, los paseos, las vacaciones e incluso, habrás renunciado a mantener un vehículo, y todo, para llegar a ese bendito 30%, que por supuesto, habrá valido la pena, porque ya habrás cumplido con un requisito imprescindible para que te otorguen la hipoteca, la presentación comprobable de ahorros.

En este artículo te mostramos cómo puedes reducir gastos innecesarios.

Muy bien, ahora que ya puedes demostrar que tienes ahorros, ¿cómo te ubicas en el mercado laboral?

 

3.2 No puedes demostrar estabilidad laboral

¿Es que los bancos no se han enterado que venimos de una crisis?, ¿es que ignoran que el 35% de los jóvenes en España conforman las estadísticas de desempleo?, ¿Tampoco leen los periódicos que hablan de que la mayoría de los jóvenes no tienen una nómina estable?

Se enteran, pero les es indiferente.

Indefectiblemente, deberás presentar pruebas de que tienes un trabajo estable, y además, antigüedad.

¿Trabajas por temporadas?, entonces es muy poco probable que te otorguen la hipoteca.

¿Eres autónomo?, bienvenido al universo de los no beneficiarios de las hipotecas, porque es muy difícil que un autónomo pueda demostrar una estabilidad económica y continuidad de ingresos mensuales.

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3.3 No llegas al ratio de endeudamiento

Parece un término difícil, pero en la práctica es muy fácil de entender: el ratio de endeudamiento es simplemente la capacidad de endeudamiento que posees, es decir, que deuda puedes afrontar pagar, sin poner en riesgo tu seguridad financiera, es decir, sencillamente el banco estudiará tu situación financiera, “dime cuánto ganas y dime cuánto gastas”.

Entonces el banco hace sus cálculos, que en la mayoría de los casos no coincidirán con los tuyos, y verá si eres capaz de afrontar el pago de la cuota mensual.

¿Quieres un dato confiable?, un banco nunca, nunca aprobará una hipoteca cuya cuota mensual represente más del 35% de tus ingresos.

En esta etapa, puedo asegurarte que sentirás como observan cada gasto de tu día a día por debajo de una lupa.

 

3.4 Tu vivienda no les parece una inversión segura al banco.

Lo sé, tu vivienda solo debería gustarte a ti, pero no olvides que el banco, te está prestando dinero, para que puedas adquirirla. Por lo tanto, si la vivienda no le parece una edificación segura, o el tipo de inmueble no les convence por su tipología o ubicación, no te concederán la hipoteca.

Ahora, teniendo en cuenta todos estos requisitos, siempre podemos ir un poco más allá y tratar de ganarnos la generosidad del banco.  

 

4. Posibilidades de presentar garantías adicionales para conseguir la aprobación de la hipoteca

Como puedes ver hasta el momento, conseguir el sí de un banco para la hipoteca, puede resultar más difícil que conseguir una audiencia papal, pero siempre se puede hacer un poco más para conseguir el benemérito sí del banco.

Se trata de poder presentarles, junto al gran pilón de formularios y papeles, las garantías adicionales.

 

4.1 ¿Qué son las garantías adicionales?

Son avales personales, que pueden respaldar tu solvencia económica y tus posibilidades de pago de la cuota mensual de la hipoteca: estos avales son otras personas físicas, por ejemplo, tus padres, que son los que asumirán el pago de la cuota de la hipoteca, en el caso que tú no puedas afrontarlo.

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5. En resumen…

Ahora, ¿Qué pasa si el banco te deniega la hipoteca?, siempre existe la posibilidad de que puedas presentar la solicitud de una hipoteca, en una entidad financiera, que en este caso no estará regulada por el Banco de España, sino por las leyes de Consumo. Lo malo es que te aplican intereses mucho más elevados, al tiempo que extienden los plazos de pago, por lo que finalmente terminas pagando mucho más por la propiedad.

Finalmente, si estás preparando todos los requisitos para solicitar una hipoteca, siempre evalúa bien todas las posibilidades del mercado, compara los beneficios y requisitos que solicitan en cada uno de los bancos y elige el que mejor se adapte a tus necesidades.

En lo posible, trata de que te acompañe alguna persona con experiencia en este tipo de menesteres, porque recuerda, la mayoría de este tipo de solicitudes tienen una letra pequeña, que puede ser bastante engañosa y por otra parte, la terminología financiera, puede ser muy complicada si no tienes mucha experiencia.

Recuerda que el pago de una vivienda es solo una pieza más del rompecabezas financiero. Considera cuidadosamente lo que es posible que tengas que renunciar para que la compra de una vivienda se convierta en realidad y pregúntate sinceramente si estás dispuesto a hacerlo.

En otras palabras cuánta libertad financiera perderás por comprar tu casa.

Teniendo en cuenta todo esto, ¿piensas que reúnes los requisitos necesarios para que te aprueben tu solicitud de hipoteca? 

Cuéntanos tu experiencia a la hora de realizar la compra de una casa.